Nach Aussage der Experten vom Planungsbüro Skorka aus Neuried ist das Wohngebiet „Mühlberg“, das Gebiet südöstlich der Mathildenstraße zwischen Leopoldstraße und Dr.-Paulus-Weg, ein noch gut ablesbares Villengebiet aus der  Zeit der Jahrhundertwende. Es habe eine große Bedeutung für die Stadt Starnberg. Die Frage sei aber, wie man mit dem Siedlungsdruck in dem Quartier umgehen wolle, sagte Sebastian Kukula. Er erläuterte die Analyse aus städtebaulicher Sicht, die der Stadtrat am 15. März 2018 in Auftrag gegeben hatte um Beurteilungskriterien für den in Bearbeitung befindlichen Bebauungsplan für den Mühlberg zu erhalten. Der Bebauungsplan war durch einige Bauwünsche ausgelöst worden, die den Abbruch von Villen bedeuten würden. Sein Ziel soll der Erhalt des Gebietscharakters und der Eigenschaft des Gebietes als Bindeglied zum verdichteten Bereich zwischen Von-der-Tann- und Max-Zimmermann-Straße sein.

Laut Kukula ist der Mühlberg als zusammenhängende Villenkolonie konzipiert worden. Er zeigte eine Aufnahme aus dem Jahr 1914. Zu dem Zeitpunkt hätten die Villen, die es heute noch gebe, auch schon gestanden. Die dazwischen damals noch freien Flächen seien nach und nach mit Bauten gefüllt worden. Nicht verloren gegangen sei dabei die repräsentative Wirkung der Villen mit den großen Gartenflächen. Eines der Markenzeichen sei die ausgeprägte Hanglage mit rund 35 Meter Höhenunterschied und die entlang der geplant angelegten drei Erschließungsstraßen klar ablesbare Bebauungsstruktur. Nach wie vor gebe es eine starke Durchgrünung mit hoher Qualität, offene freie Grün- und Wiesenflächen, die stark prägen sowie den prägenden alten Baumbestand am Steilhang und verstreut in den Gärten. Die Häuser seien zwei bis viergeschossig mit ganz unterschiedlichen Dachformen und beinhalteten überwiegend eine oder zwei Wohneinheiten. Schon entstandene neuer Gebäude veränderten dies. Es gebe schon eines mit sieben Wohneinheiten. „So etwas hat große Auswirkungen auf die nötige Anzahl an Stellplätzen, zumal die Straßen schmal und ohne Gehwege ausgestattet sind“, so Kukula.

Manuela Skorka richtete den Blick auf die zukünftige Entwicklung, denn: „Der Siedlungsdruck erzeugt eine starke Dynamik“. Bei eventuellen Nachverdichtungen sollten die Stadträte die Verschiedenartigkeit der Gebiete  im Auge haben, sprich: Nicht jedes Gebiet verträgt die höchste Baudichte. Es gelte das richtige Maß zu finden und vorhandene Besonderheiten zu erhalten. Für den Mühlberg prognostizierte die Planerin einen möglichen Zuwachs von 60 Wohneinheiten zu den heute vorhandenen 35 dazu. Deshalb sollte die Stadt ihrer Meinung nach die langfristige Entwicklung steuern, dabei auch stark das Thema der Nebenanlagen wie Terrassen, Garagen, Stellplätze und Gartenhäuser im Blick haben. „Es gibt schon kritische Entwicklungen“, mahnte Skorka.

Nach Angaben von Markus Mooser (WPS), der selbst Eigentümer eines Gebäudes im Gebiet ist, stehen die Villen Mathildenstraße 4 bis 6 leer. An der Mühlbergstraße 1 sei viel historischer Baumbestand dem dortigen Neubau geopfert worden.

Skorka gab den Mitgliedern des Bauausschusses Empfehlungen, welche Leitlinien sie für die langfristige Entwicklung des Gebietes unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes beschließen könnten. Dabei sollte es um den Erhalt des Charakters und der Qualität, der dominierenden Gesamtwirkung der historischen Bebauung mit den dazugehörigen Gartenbereichen und der städtebaulichen Struktur der vier am Hang liegenden Baureihen gehen. Eine  Parzellierung in kleine Grundstücke solle nicht genehmigt werden, so dass die zusammenhängenden Gartenbereiche mit prägendem Baumbestand und offenen Wiesenfläche erhalten bleiben. Skorka spricht sich gegen eine gezielte Nachverdichtung hier aus, kann sich lediglich ein „Auffüllen“ der vorhandenen Struktur vorstellen. Die Stadt solle deshalb verträglich die Zahl der Wohneinheiten festlegen, die Höhenentwicklung der Gebäude steuern, großflächige Anlagen zum Parken von Fahrzeugen vermeiden, neue Häuser sorgfältig einpassen und den natürlichen Verlauf des Geländes beibehalten.

„Sie sprechen mir ganz persönlich aus der Seele“, freute sich Gerd Weger (CSU), denn er habe das Gefühl, er laufe mit seinen Ansichten „schon seit Jahren gegen Betonwände“. Verdichten wir, damit die Stadt an Qualität verliert?, fragte sich der CSU-Stadtrat. Sein Fazit: „Wir sind für diese Stadt verantwortlich, nicht für den einzelnen Bürger.“ Auch wenn Erben der großen Grundstücke finanzielle Probleme hätten, gelte es das Stadtbild zu erhalten. Allerdings erhielt Weger nicht die von ihm gewünschte Unterstützung der Experten des Büros Skorka für seine Vorstellung, überall im Gebiet Flachdächer zu verhindern. Skorka riet eher dazu, darauf zu achten, dass der Charakter der sehr feinteiligen Architektur der Villen auch bei Neubauten eine Rolle spiele: „Eine große Strenge der Baukörper würde als Fremdkörper erscheinen. Sie sollten nicht so stark auf Kontraste, sondern auf ein harmonisches Einfügen achten“, sagte sie. Mooser äußerte sein Unverständnis über das Landesamt für Denkmalschutz, das die Villen anscheinend sehr unterschiedlich beurteile. Bei manchen äußere es kein Interesse, bei anderen leite es eine Prüfung der Denkmaleigenschaften ein. Er bezweifelte obendrein, dass die Stadt die Parkplatzprobleme über einen Bebauungsplan in den Griff bekommen kann. Um Stellplätze für die Baugenehmigung nachweisen zu können, würden Duplex-Garagen gebaut, die die Bewohner dann nicht nutzten und ihre Autos stattdessen auf die Straße stellten. Mooser warnte, Erben ein Plus an Baurecht auf den großen Grundstücken zu verwehren. Da das in anderen Wohngebieten erlaubt werde, entstünden Entscheidungen nach zweierlei Maß, wie zum Beispiel nördlich des Dr.-Paulus-Weg. „Das ist die falsche Entwicklung“, sagte er. Angelika Kammerl (DPF) ist der Ansicht, der Stadtrat habe es nicht in der Hand, es zu verhindern, dass diese Gebiete dichter besiedelt werden. Mit einem Bebauungsplan könnten allerdings die größten Fehlgriffe vermieden werden. Christiane Falk (SPD): „Ich würde weiteres Baurecht zunächst einmal ablehnen und sehr genau prüfen, wo das zusätzlich möglich ist.“ Es dürfe nicht sein, dass hier die Regeln eines anderen Gebietes einfach übergestülpt würden.

Ludwig Jägerhuber (CSU) zeigte andere Probleme der Stadt auf: Lehne der Stadtrat eine „Schuhschachten-Architektur“ ab, würde diese vom Landratsamt erlaubt. Komme ein Fall vor Gericht, achte der Richter darauf, ob es im Gebiet schon ein Flachdach gebe und erlaube dies dann auch dem klagenden Bauherren, obwohl das als Beispiel herangezogene Gebäude und seine Dachform vielleicht nur ein Ausreißer sei, den der Bauausschuss gar nicht sehen bekommen habe. Er sei ein Freund der Bebauung nach Beurteilung der Umgebungsbebauung (Paragraph 34 Baugesetz), wenn das Bauamt mit den Bauwerbern über zuvor beschlossene Leitlinien verhandele. Jägerhuber glaubt nämlich nicht, dass es gelingt, den angestrebten Bebauungsplan in absehbarer Zeit zur Rechtskraft zu bringen. Laut Stadtbaumeister Stephan Weinl hängt die Verfahrensdauer jedoch „wesentlich von Ihrem Willen ab, sich zu einigen“. Weger sprach sich entgegen der Meinung seines Fraktionskollegen deutlich für den Bebauungsplan aus. Damit könne man die Entwicklung besser steuern. Die Beurteilungen nach Paragraph 34 Baugesetz führten grundsätzlich immer zum „Aufschaukeln“ von Baumassen. Mooser meinte pessimistisch: „Wir kommen 20 Jahre zu spät.“ Leitlinien fand er zwar grundsätzlich „nicht schlecht“, doch es müsse immer der Einzelfall betrachtet werden.

Für Annette von Czettritz (Grüne) ist klar, dass das Gebiet kollabieren würde, sollten dort zusätzlich 60 Wohneinheiten entstehen. Sie möchte das Auto dort eher verbannen und Anreize zur Nutzung des Öffentlichen-Personen-Nahverkehrs geben. „Die Leute würden endlich merken, wie gut Busfahren ist, und es wäre ein enormer Qualitätszuwachs für uns alle“, war ihre Meinung.

Bürgermeisterin Eva John hat den Fraktionen zugesagt, dass sie die Analyse des Büros Skorka zur Beratung innerhalb der Fraktion übersandt bekämen. Dann werde man sich nochmals damit befassen. Bei Bedarf, also aktuell vorliegenden Bauanträgen, werde die Bauleitplanung erneut auf den Tisch kommen.