Jetzt ein Konzeptwettbewerb

Die unendliche Geschichte rund um den denkmalgeschützten Hotelbau „Bayerischer Hof“ sowie die benachbarte „Alte Oberschule (Villa Beyerlein)“ geht weiter (siehe Bayerischer Hof ist geschlossenBayerischer Hof: Opfer der Seeanbindung?Neues vom Bayerischen Hof und Bayerischer Hof bleibt in Warteschleife). Der Stadtrat hat in seiner jüngsten Sitzung den folgenden Beschluss gefasst:

„Die Verwaltung wird beauftragt, für das „Areal Bay. Hof “ die Rahmenbedingungen für einen Konzeptwettbewerb nach dem Beispiel der Landeshauptstadt München mit einer fast hälftigen Gewichtung auf den städtebaulichen Aspekt für das gesamte Areal Bay. Hof / Villa Beyerlein vorzubereiten und zur Beratung vorzulegen.

Dabei sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

  • Der Planungsumgriff gilt für das gesamte Areal mit beiden Gebäuden, Bay. Hof und Villa Beyerlein (ca. 7500 m2) und das vorgelagerte Rondell soll bei der Planung mitberücksichtigt werden.
  • Es wird eine für die Öffentlichkeit zugängliche gastronomische Nutzung mit Gastgarten vorgegeben.
  • Auf dem Areal ist ein Hotel unterzubringen.
  • Die prägende Wirkung der beiden Gebäude auf die Umgebung und für Starnberg sollen erhalten bleiben.
  • Weitere gewerblichen Nutzungen und Wohnraumnutzung sind nicht ausgeschlossen.
  • Das Grundstück soll für eine Durchwegung z.B. von der Theresienstraße zur Achheimstraße oder zum Bahnhofsplatz offengehalten werden.“

Der Beschluss basiert auf einem gemeinsamen Antrag von Thomas Beigel  und Angelika Kammerl (CSU), Otto Gaßner (UWG) und Marc Fiedler (FDP). Noch nicht abgearbeitet ist der Beschluss des Stadtrates vom April dieses Jahres, der zum Ziel hatte, zunächst den aktuellen Zustand der Gebäude festzustellen, damit über deren Zukunft entschieden werden kann. Wie in der Lokalpresse zu lesen war, will Bürgermeister Patrick Janik diesbezügliche Daten dem Rat erst im November vorlegen.

Und was ist jetzt der Unterschied zum schon beschlossenen Investorenwettbewerb und all den anderen in den vergangenen Jahren beschlossenen oder durchgeführten Untersuchungen und Wettbewerben? Nun sollen Interessenten erst einmal ein Konzept vorlegen, wie sie im Falle eines Zuschlags das Areal nutzen und bebauen würden. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass nach wie vor ein Investor gesucht wird, der das nötige Kleingeld für solche Pläne mit- und aufbringt. Denn die Stadt will die ihr gehörenden Gebäude offensichtlich nicht selbst in Ordnung bringen. Der öffentliche Druck aus der Bevölkerung im Frühjahr hat immerhin dazu geführt, dass im Moment niemand offen von Abriss oder Verkauf der Immobilien reden will, nur von einer Vergabe im Erbbaurecht. Recht klare Vorstellungen hat im April aber die UWG unter Federführung von Gaßner formuliert. Sie sind auf der Homepage der Gruppierung nachzulesen. Da geht es auch um die Möglichkeit des Verkaufs des Areals,  und dass der Denkmalschutz gar keine Rolle mehr spielen könnte, wenn sich herausstellen sollte, dass Mängel an der Statik des Bayerischen Hofes einen weiteren Erhalt unmöglich machen. Eine Kopie des Denkmals, also ein Nachbau der historischen Fassade, wäre kein Denkmal mehr, heißt es dort sinngemäß. Sprich: Diese Fußfessel wäre ein Investor los.

Sich erst einmal ein Konzept vorlegen lassen, schafft auch Zeit. Die Festlegung auf den Investor wäre erst der zweite Schritt. Wer weiß, wann der folgt. Derweilen ist wieder Winter, vielleicht mit viel Schnee, was dem angeblich statisch nicht ausreichenden Dach doch noch den Rest geben könnte. Die Lage für den Bayerischen Hof hat sich also in keiner Weise verbessert, gute Aussichten auf eine Lösung gibt es nach wie vor auch nicht. Geändert hat sich nur, dass die Immobilienmänner und -frauen des Stadtrates sich nun der Unterstützung durch die FDP-Fraktion unter Fiedler sicher sein können. Der aktuelle Ortsvorsitzende der Liberalen setzt den früheren vehementen Einsatz seiner Vorgänger im Stadtrat (Iris Ziebart und Anton Wiesböck) für Stadtbild und den Denkmalschutz in Starnberg nicht fort. Er sucht die stattdessen die  enge Kooperation mit UWG und CSU.

Vor allem die UWG hat nie einen Hehl daraus gemacht, dass sie das Tafelsilber der Stadt zu gunsten der von ihr verfolgten Seeanbindung einsetzen würde. Die Weichen dafür sind seit der letzten Kommunalwahl längst neu gestellt. Man denke neben Bayerischem Hof und Alter Oberschule nur an die Musikschule an der Mühlbergstraße (siehe Mut und Einsatz für Musikschule nötigImmobilienspekulation mit Musikschule? und Musikschule hängt in der Luft). Dabei hat der Stadt früher bereits ein hochdekorierter Architektenkammerpräsident vorgerechnet, in welchem Umfang Baurecht auf den Flächen von Bayerischem Hof und Alter Oberschule geschaffen werden müsste, damit ein Investor der Stadt dann lediglich einen Euro für die gesamten Flächen bezahlen würde.

Einzig die SPD-Fraktion muckt auf, macht sie sich doch  Sorgen um die Volkshochschule und die Arbeiterwohlfahrt, die ihren Sitz in der Alten Oberschule haben. Ihnen schwebte für den fraglichen Bereich unter Einbeziehung des ebenfalls denkmalgeschützten Seebahnhofs ein Zentrum für die Starnberger selbst und kulturelle Einrichtungen vor.

Neues vom Bayerischen Hof

Wie berichtet ist das Hotel Bayerischer Hof sowie das Cafe Prinzregent und die Griechische Taverne im selben Gebäude seit dem Jahreswechsel geschlossen (siehe Bayerischer Hof: Opfer der Seeanbindung?). Den bisherigen Pächtern des seit 1969 der Stadt gehörenden, seit 1999 unter Denkmalschutz stehenden Hauses ist der Weiterbetrieb ihrer Unternehmen untersagt. Zumindest Nikolas Schrogl, Pächter des Hotels, will sich nicht einfach damit abfinden. Er hat beim Zimmerermeister Franz Sailer aus Sibichhausen um eine erneute Begutachtung des Bauzustands gebeten. Sailer ist auch Restaurator im Zimmererhandwerk sowie Holzschutzsachkundiger, nach eigenen Worten „mit der Spezialisierung Baudenkmalpflege“. Er kommt zu einem anderen Ergebnis als Landratsamt und der Ingenieur für Tragwerksplanung, Ernst Schilcher, der im Dezember 2020 sowie im Jahr 2011 den Bayerischen Hof begutachtet hatte. Während Schilcher von „hausgemachte Fehler beim Bau“ und im Falle von hohen Schneelasten von „Gefahr im Verzug“ sprach, kommt Sailer nun zum Ergebnis: „In dem gesamten Gebäude ist kein statischer Schadensfall zu erkennen.“ und „Der gesamte Bayerische Hof ist in einem altersbedingten sehr guten konstruktiven Bauzustand.“

Abbruchreif und einsturzgefährdet sei das historische Gebäude, hatte es am Jahresende 2020 in der Lokalpresse geheißen. Das sieht Sailer nun komplett anders. Aber er kritisiert auch die Eigentümerin Stadt Starnberg heftig für ihren Umgang mit dem Denkmal.

Hier einige Auszüge aus Sailers Stellungnahme an Schrogl:

„Die westseitige Fassade mit dem dazu gehörigen Nebengebäude (Wirtschaftsteil) zeigt mit welcher Trostlosigkeit die Eigentümder in den letzten fünfzig Jahren zu diesem städtischen Baudenkmal stehen.“

„Interessant ist, dass das Gebäude auf einem sogenannten Halbkeller fundamentiert ist, in dem die ‚Griechische Taverne‘ beherbergt ist. Der Keller ist in jahrhundertealter bewährter Bautechnick aus massivem Ziegelmauerwerk und Deckengewölbe erbaut. Mit dem östlichen Terrrassenvorbau ist eine statisch sichere Auflast gegen Grundwasser gewährleistet. Der Keller ist trocken, es sind keine Salpeterausblühungen und Setzungsrisse zu erkennen.“

„Im Gegensatz zur Außenfassade ist das gesamte Innenleben des Bauwerks in seiner höfischen, aber dennoch zurückhaltenden Gesamtausstattung ein Juwel zeitgenössischer Architektur.“

„Der historische Dachstuhl ist altersbedingt in einem guten Zustand. Die Bauholzmängel am Trauf- und Giebelvordach konnen soweit erforderlich in denkmalgerechter Handwerksarbeit instand gesetzt werden. Der Dachstuhl ist ein wesentlicher Teil dieses Baudenkmals und muss daher erhalten werden.“

„Das einsehbare Blechdach ist dicht und die jahreszeitlich bedingte Kondensatfeuchte wird schadensfrei von der Torfisolierung kompensiert. In den Dachgeschosszimmern sind keine Nässeschäden und Putzabrisse erkennbar.“

„Wegen der als stark einsturzgefährdet eingestuften  Balkendecke über einen Teil vom Prinzregenten-Cafe musste der Betrieb eingestellt werden. Dieser willkürlichen Ersatzvornahme muss ich entsprechend meiner Berufserfahrung widersprechen. Vermutlich wurden standardisierte Deckenbalken 20*24 cm mit einer Überlänge von 8 m eingebaut. Tatsache ist, die Deckenbalken sind zwar erheblich verformt, haben aber seit einhundert Jahren zu keinem Schaden geführt (statische Nulllinie). Am sanierten Deckenputz mit den Stuckornamenten sind keine Risse erkennbar.“

„Die statischen Mängel und Bauschäden, verursacht wegen der völlig veralteten Bauinstallation, sind durch den grob fahrlässigen Bauunterhalt entstanden. Hier wird das Denkmalschutzgesetz mit Füßen getreten. Sobald der Eigentümer seinen jahrzehntelangen vernachlässigten Unterhalts- und Bauentwicklungsmaßnahmen nachkommt, wäre der Fortbestand des Bayerischen Hofes für die nächste Generation gesichert.“

„Aufgrund der langjährigen statischen Irritationen halte ich es notwendig einen in der Baudenkmalpflege sachkundigen neutralen Statiker zur Klärung beizuziehen.“

 

Demgegenüber hatte Schilcher nur wenige Wochen vorher sein Urteil aus 2011 nochmals bekräftigt. Der Blechdackkonstruktion fehle eine wirksame Feuchtigkeitssperre, so dass Schwitzwasser zu Zerstörungen am Holz führte. Auch seien die Querschnittswerte der tragenden Dach- und der Deckenkonstruktionen so knapp wie nur möglich bemessen. Für Änderungen in der Beanspruchung gebe es keine Reserven mehr. Er warnte auch eindringlich vor der Gefahr, dass die Dachkonstruktion bei intensiven Schneefällen Gefahr im Verzug mit sich bringen könnte und stellte die Frage: Was kann bei einem Versagen der Dachkonstruktion passieren? Antwort gab er selbst: Der Dachstuhl breche örtlich ein und stürze nach innen. Umfassungswände könnten ausgehebelt werden, einstürzen und darunter liegende Geschosse zerstören.

 

Unterdessen haben sich die Stadtratsfraktionen von FDP, Grünen und SPD schon mit neuen Zukunftsvisionen für den Bayerischen Hof zu Wort gemeldet. Auch der ehemalige Kreisbaumeister Helmut Rauscher, Mitglied der Starnberger STAgenda 21, hat eigenhändig skizziert, wie viel Baumasse er auf den Grundstücken des historischen Hotels sowie der benachbarten Alten Oberschule (ebenfalls ein der Stadt gehörendes geschütztes Baudenkmal) für möglich hält. Die FDP plädiert für den Neubau eines 180 Betten-Hotels unter Rekonstruktion der heutigen Fassade des Bayerischen Hofes. Grüne und SPD sprechen nun eher von einem diesen zentralen Punkt der Innenstadt belebenden Konzept verschiedener Nutzungen wie Gastronomie, Volkshochschule, kleines Hotel und Versammlungsstätten für Bürger und Vereine, die SPD sogar von einem Ort für die Musikschule, deren bisheriges Gebäude an der Mühlbergstraße übrigens ebenfalls der Stadt gehört und in der Vergangenheit sträflich vernachlässigt wurde. Pläne es zu sanieren stehen aktuell wieder in den Sternen. Keine der Fraktionen erwähnt, dass nur unweit entfernt vom Bayerischen Hof ein weiteres der Stadt gehörendes historisches und denkmalgeschütztes Gebäude, nämlich der Bahnhof See, darauf wartet, saniert und neuer Verwendung zugeführt zu werden. Starnberg hat ganz offensichtlich ein sehr großes Problem mit seinen historischen Bauten, was jetzt in finanziell nicht mehr so rosigen Zeiten zunehmend schwerer wiegt. Viele Bürger, das zeigen öffentliche Stellungnahmen, treibt die Sorge um, dass Stadtväter und -mütter ihre wenigen noch vorhandenen Identität stiftenden Juwelen nicht ausreichend und angemessen würdigen werden.