Bayerischer Hof bleibt in Warteschleife

Nur ganz wenige Dinge hat der Stadtrat inzwischen entschieden. Es geht um die Zukunft des Bayerischen Hofes, seine künftige Nutzung, die Situation der immer noch ausgesperrten Pächter und am allerwenigsten um überfällige Sanierungen. Zwei Punkte, in denen Einigkeit zu bestehen scheint: Nicht die Stadt soll das denkmalgeschützte Gebäude mit Hotel und Griechischer Tavern sanieren, sondern ein Investor, der erst noch gefunden werden muss. Außerdem haben die öffentlichen Proteste und zahlreichen Leserbriefe von Starnberger Bürgern dazu geführt, dass von einem Verkauf der Immobilie im Moment niemand mehr reden möchte. Ein Investor kann lediglich mit einem Erbbaurechtsvertrag rechnen. In alle Überlegungen soll die Alte Oberschule einbezogen werden.

Hier der Inhalt des am 26. April 2021 mit 26:0 Stimmen gefassten Beschlusses:

  1. Die Verwaltung wird beauftragt, die Bestandsunterlagen für den Bayerischen Hof und die Alte Oberschule (Villa Bayerlein) zusammenzufassen.
  2.  Die Verwaltung wird beauftragt, eine umfassende Untersuchung des Zustands der Bestandsgebäude durchzuführen und die Standsicherheit und Sanierungsfähigkeit und die Möglichkeit einer zügigen Wiedereröffnung zu klären.
  3. Die Verwaltung wird beauftragt, Abstimmungsgespräche mit dem Landesamt für Denkmalpflege und der unteren Denkmalbehörde zu führen.
  4.  Die Villa Bayerlein, der Bayerische Hof und das Rondell sollen mindestens in ihrem äußeren Erscheinungsbild in jedem Fall erhalten werden.
  5. Ein Verkauf der Grundstücke wird nicht angestrebt, allenfalls kommt eine Vergabe als Erbbaurecht in Betracht.

Bis die Verwaltung diese Aufträge abgearbeitet hat, wird es wieder dauern. Den Pächtern des Hotels und der Griechischen Taverne läuft derweilen die Zeit davon. Dem Hotelpächter Nicolas Schrogl hat die Stadt den Pachtvertrag zum 31. August dieses Jahres gekündigt. Seine Hoffnung, mit einer Klage dagegen erfolgreich sein zu können, erfüllte sich zunächst nicht. Sein Eilantrag auf Entscheidung wurde am 9. April 2021 abgelehnt. Das Verwaltungsgericht München verwies in seiner Begründung auf die weiter im Raum stehende Gutachteraussage vom Winter, es bestehe eine Gefährdung von Leben und Gesundheit für Nutzer des Gebäudes. Mangels für das Gericht ausreichender gutachterlicher Aussagen zum Gebäudezustand, will das Gericht die Frage der Nutzungsuntersagung erst im Hauptsacheverfahren klären. Die Erfolgsaussichten für Schrogls Klage seien offen, so lange nicht ein gerichtliches Sachverständigengutachten vorliege, heißt es in der Begründung der Entscheidung über den Eilantrag. Doch das kann wieder dauern – mindestens drei Monate, war zu hören. Dann ist der August schon angebrochen. Bisher von Schrogl oder von Bürgern eingeholte fachliche Stellungnahmen werden nicht als ausreichend anerkannt.

Der Ruf der Starnberger Bevölkerung nach der Wiedereröffnung der Griechischen Taverne, insbesondere des dazu gehörigen Biergartens wird, je näher der Sommer rückt, immer lauter. Das bereitet auch dem Stadtrat Bauchgrimmen, der dort übrigens selbst gerne nach Sitzungen noch bei einem Bierchen und einem Imbiss über den Verlauf seiner Sitzungen diskutierend zusammensaß. Deshalb soll nun wohl doch die Wiedereröffnung geprüft werden, zumal die Coronazahlenentwicklung die Öffnung der Außengastronomie in absehbarer Zeit wieder wahrscheinlich erscheinen lässt. Gleiches gilt für das ebenfalls sehr beliebt Cafe Prinzregent im Hotel.

Aber das alles führt nicht zu einer Verbesserung des baulichen Zustands der seit vielen Jahren der Stadt gehörenden und von dieser vernachlässigten Immobilie (siehe Bayerischer Hof: Opfer der Seeanbindung?Bayerischer Hof ist geschlossen und Neues vom Bayerischen Hof). Führt man sich vor Augen, wie der Starnberger Stadtrat in den vergangenen Jahren in dieser Frage agiert, beziehungsweise nicht agiert hat, gibt es nur noch für hartgesottene Optimisten Hoffnung, dass sich das Denkmal Bayerischer Hof noch retten lässt.

Hier zum Beispiel der Beschluss des Stadtrates vom November 2012:

  1.  Der Stadtrat der Stadt Starnberg favorisiert für die Grundstücke Bayerischer Hof und Alte Oberschule weiterhin eine Hotelnutzung (Anm. d. Red.: Darin sind sich die Fraktionen wie berichtet heute auch nicht mehr einig). einstimmig
  2. Die Verwaltung wird beauftragt ein städtebauliches Plangutachten in Auftrag zu geben mit dem Ziel, die denkmalpflegerischen und städtebaulichen Belange hinsichtlich der erforderlichen Gebäudesanierung festzustellen und Eckdaten für die zukünftige Grundstücksentwicklung zu ermitteln. einstimmig
  3. Die Verwaltung wird beauftragt, ein geeignetes Steuerungsbüro mit der Vorbereitung einer EU-weiten Ausschreibung für den Verkauf, alternativ auf Erbbaurechtsbasis des Grundstücks Bayerischer Hof an einen geeigneten Investor/Betreiber zu beauftragen. 22:5 Stimmen
  4. Bei den Bewertungskriterien ist eine Gewichtung zugunsten einer höchstmöglichen städtebaulichen und architektonischen Qualität vorzusehen. einstimmig
  5. Die Auftragsvergabe für das Plangutachten, den Ablauf des Wettbewerbsverfahrens, die vom Bau- und Umweltausschuss noch festzulegenden Bewertungskriterien sowie die Zusammensetzung des Preisgerichtes sind dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorzulegen. einstimmig

Ein Jahr später sollten die Ergebnisse vorgestellt und ein Investorenwettbewerb in Auftrag gegeben werden. Der Punkt wurde aber von der Tagesordnung genommen. Erst im Frühjahr 2018 gab es eine öffentliche Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes für den Bayerischen Hof im Rahmen eines Interessenbekundungsverfahrens. Zwei Interessenten sollen sich gemeldet haben. Einer davon war Pächter Schrogl. Der anschließend beschlossene Investorenwettbewerb wurde wegen Arbeitsüberlastung im Bauamt nicht durchgeführt. Ob es dem nach der Schließung der Immobilie im Frühjahr 2021 beschlossenen Investorenwettbewerb, für den 400000 Euro in den diesjährigen Haushalt eingestellt wurden, nicht genauso ergeht – wer weiß.

Otto Normalverbraucher kommt da ins Grübeln. Entweder gibt es da eine Mehrheit in der Stadtpolitik, der es ganz recht wäre, wenn das altehrwürdige Hotel zusammenfällt, weil man dann ganz neu denken und ein Filetgrundstück vermarkten könnte. Oder alles was hier aufgeführt wird, dient nur dazu zu verbergen, dass es längst einen potenten Interessenten gibt, der mit der Immobilie – vermutlich inklusive Alter Oberschule – etwas anzufangen weiß. Aber ohne europaweite Ausschreibung darf die Stadt den Zuschlag  ja nicht geben. Die Pächter wären in beiden Fällen nur eine „Randnotiz“.

Mehr als die Hälfte gegenfinanzieren

Weil der Projektaussschuss Bahnhof See laut Geschäftsordnung des Stadtrates keine verbindlichen Beschlüsse fassen darf, musste sich nun nochmals der Stadtrat mit dem Thema Seeanbindung befassen (siehe Seeanbindung Neustart).

Josef Pfister (BMS) verlangte eine getrennte Abstimmung über die acht Punkte der Beschlussvorlage, da seine Fraktion mit der Bahn nicht mehr über die Variante 1 aus der Mediation zwischen Bahn und Stadt (2018/2019) verhandeln wolle, sondern nur noch über Variante 7. Er bat darum für zukünftige Beratungen die Kosten der Variante 7 zu eruieren. Zur Erinnerung: Bei Variante 1 liegen die künftigen Gleise und Bahnsteige, einschließlich eines Abstellgleises,  zwischen dem Rondell vor dem Bayerischen Hof und dem See und stellen somit ein Hinderniss für See- und Gebirgsblick dar. Bei Variante 7 rücken sie gegenüber ihrer heutigen Lage nur geringfügig nach Osten, so dass noch ein Zusammenhang mit dem historischen Bahnhofsgebäude erhalten bleibt. Das Abstellgleis kommt an eine nicht störende Stelle im Südwesten. In der Beschlussvorlage für den Stadtrat heißt es dazu:

„Hinsichtlich der städtebaulichen Potentiale hat die Variante 7 klare Vorteile, da bei Entfall des Wendegleises die Trassierung der Gleisanlagen und die Lage der Bahnsteige wesentlich flexibler geplant werden kann. Insbesondere die mögliche Lage der Bahnsteige in der Nähe des historischen Empfangsgebäudes, die Parallelität der Gleise zum Empfangsgebäude und der nahezu frei wählbare Abstand der Bahnsteige zum Empfangsgebäude eröffnen einen weiten Planungsspielraum. Bei dieser Variante lassen sich auch klare Vorteile hinsichtlich der immobilienwirtschaftlichen Belange erkennen, da die Bahnsteiganlagen mit einem üblicherweise hohen öffentlichen Nutzungsdruck in einem größeren Abstand zu einer hochwertigen Bebauung zu liegen kommen. Städtebauliche Konflikte könnten somit vermieden und die Attraktivität der Bauflächen gesteigert werden.“

Laut Bürgermeister Patrick Janik sind für heuer 60000 Euro für Beratung bei den Gesprächen zwischen Stadt und Bahn im Haushalt eingeplant. Erstmals seit vielen Jahren stellte sich Tim Weidner (SPD) nicht mehr in vollem Umfang hinter das Projekt Seeanbindung. Er begründete das so: „Ziel kann nur ein Ergebnis sein, das von der Mehrheit der Bürger mitgetragen wird. Das Projekt verschlingt Millionen. Geld, was wir an anderer Stelle dringend brauchen.“ Die „maßlose Forderung der Bahn von 170 Millionen Euro Schadensersatz“ berücksichtige nicht den Erhalt der dauerhaften finanziellen Leistungsfähigkeit der Stadt Starnberg. Da sitze genauso der Landkreis mit am Tisch (Anm.d.Red.: der bekanntlich den städtischen Haushalt zu genehmigen hat). „Ein Staatskonzern betreibt den finanziellen Ruin der Stadt. Wir müssen mit dem Bund über das ganze Thema reden“, verlangte Weidner.

Eva Pfister (BMS) nahm Bezug auf eine weitere Aussage in der Beschlussvorlage:

„Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise lässt trotz stark gestiegener Baupreise erwarten, dass eine Gegenfinanzierung eines großen Teiles der Baukosten durch die Verwertung frei werdender Grundstücksflächen möglich ist.“

Sie ließ sich von Stadtbaumeister Stephan Weinl bestätigen, dass als Projektkosten nach wie vor insgesamt 150 Millionen Euro zugrunde gelegt werden. Weinl bestätigte dies, auch, dass diese Kosten schon auf ein Realisierungsdatum in 2030 hochgerechnet seien. Eva Pfister erbat eine Definition, welche Grundstücke zur finanziellen Verwertung vorgesehen sind, die Weinl aber nicht gab. Vielmehr sagte er, es seien „mehr als 50 Prozent“ der Kosten durch Gegenfinanzierung abdeckbar. Die BMS-Stadträtin resümierte: „50 bis 60 Millionen – so ist das zu verstehen?“ Weinl nickte. Zum Vergleich: Unter Altbürgermeister Ferdinand Pfaffinger  waren 27,6 Millionen Euro für Grundstückserlöse (ohne Bayerischer Hof und Alte Oberschule) angesetzt worden. So steht es im Abschlussprotokoll des damaligen interfraktionellen Arbeitskreises Seeanbindung vom April 2014.

Das erinnert an  harte Auseinandersetzungen zwischen Politik und Bürgerschaft unter Pfaffinger. Die Starnberger haben sich mehrfach und deutlich dagegen ausgesprochen, dass am Seeufer durch die Schaffung von hohem neuen Baurecht eine zunehmende Abriegelung zwischen der Stadt  und ihrem See stattfindet. Hohe Grundstücksverkaufserlöse sind aber nur möglich, wenn auf den Flächen dann auch entsprechend gebaut werden darf. Wie in den Reden zur Verabschiedung des diesjährigen städtischen Haushalts zu hören, liebäugeln etliche Stadträte damit, das Tafelsilber der Stadt einzusetzen, sprich bedeutende Immobilien aus städtischem Eigentum zu verkaufen. Das könnte zum Beispiel den Bayerischen Hof und/oder die Musikschule treffen. Öffentliche Beschlüsse dazu gibt es aber noch nicht.

Das wurde am Ende zum Thema Seeanbindung beschlossen:

Einstimmig bekennt sich der Stadtrat dazu, das Projekt Seeanbindung im Einvernehmen mit der Bahn umzusetzen, mit dem Ziel den Bahnhof See barrierefrei auszubauen  und frei werdende Flächen städtebaulich aufzuwerten. Gegen die Stimmen von BMS, WPS und Ludwig Jägerhuber (CSU) wird an dem schon gefassten Beschluss festgehalten, den Regionalzug künftig nur noch am Bahnhof Nord halten zu lassen. Acht Gegenstimmen (21:8) gab es bei der Festlegung, dass die Stadt den nicht durch Fördermittel gedeckten Restbetrag des Projektes finanzieren soll – im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit. Vorzuschalten sind dabei Gespräche mit Bahn, Bundesrepublik Deutschland und Freistaat Bayern über neue vertragliche Grundlagen, die die Finanzierung durch Fördermittel erlauben, was heute der 1987 geschlossene Vertrag zwischen Stadt und Bahn verhindert. BMS und WPS lehnten es ab, die Machbarkeit und die städtebaulichen Potentiale auf der Grundlage beider Varianten 1 und 7 zu ermitteln. Weidner (SPD) stimmte mit sieben anderen Stadträten dagegen, dass nach Festlegung der Rahmenbedingungen für eine Bebauung Sachverständige beratend über mögliche Erlöse einer immobilienwirtschaftlichen Verwertung frei werdender Grundstücke und ein Finanzierungskonzept tätig werden sollen. Ergebnisse aller dieser Schritte sind in die Bewerbung der Stadt für die Landesgartgenschau 2030 aufzunehmen (26:3). Sich hierfür zu bewerben war ein kürzlich erfolgreicher Antrag der SPD gewesen.

 

Stadt sagt, haben keine Gutachten

In der gestrigen Stadtratssitzung hat BMS-Stadträtin Eva Pfister den Bürgermeister Patrick Janik gebeten, zur Information des Rates die Gutachten zum Bauzustand des Bayerischen Hofes und die offizielle Nutzungsuntersagung für den Hotelbetrieb sowie für die Gastronomie „Griechische Taverne“ ins Info-Medium für die Stadträte „Allriss“ einzustellen. Janik sagte darauf hin, der Stadt lägen zum Bayerischen Hof bisher keine Gutachten vor. Er kenne lediglich aus der Berichterstattung der Presse den Umstand, dass es wohl „nur eine Stellungnahme von einem nicht völlig neutralen Handwerker“ zum Gebäudezustand gebe. Gemeint ist damit die Zusammenfassung der Feststellungen bei Ortsterminen in dem historischen denkmalgeschützten Bayerischen Hof, die Franz Sailer aus Sibichhausen ( Restaurator im Zimmererhandwerk und Holzschutzkundiger) im Auftrag des Hotelpächters Nikolas Schrogl getroffen hatte (siehe Neues vom Bayerischen Hof). Sailers Aussagen zufolge ist der Bayerische Hof mitnichten einsturzgefährdet. Janik hatte im Dezember die Schließung des Hotels und der Taverne mit bedeutenden Mängeln mit Relevanz für die Standsicherheit begründet, sich dabei auch auf die Expertise des Tragwerksplaners Ernst Schilcher gestützt. Die Stadt ist Eigentümer des Gebäudes (siehe Bayerischer Hof ist geschlossen und Bayerischer Hof: Opfer der Seeanbindung?).

Neues vom Bayerischen Hof

Wie berichtet ist das Hotel Bayerischer Hof sowie das Cafe Prinzregent und die Griechische Taverne im selben Gebäude seit dem Jahreswechsel geschlossen (siehe Bayerischer Hof: Opfer der Seeanbindung?). Den bisherigen Pächtern des seit 1969 der Stadt gehörenden, seit 1999 unter Denkmalschutz stehenden Hauses ist der Weiterbetrieb ihrer Unternehmen untersagt. Zumindest Nikolas Schrogl, Pächter des Hotels, will sich nicht einfach damit abfinden. Er hat beim Zimmerermeister Franz Sailer aus Sibichhausen um eine erneute Begutachtung des Bauzustands gebeten. Sailer ist auch Restaurator im Zimmererhandwerk sowie Holzschutzsachkundiger, nach eigenen Worten „mit der Spezialisierung Baudenkmalpflege“. Er kommt zu einem anderen Ergebnis als Landratsamt und der Ingenieur für Tragwerksplanung, Ernst Schilcher, der im Dezember 2020 sowie im Jahr 2011 den Bayerischen Hof begutachtet hatte. Während Schilcher von „hausgemachte Fehler beim Bau“ und im Falle von hohen Schneelasten von „Gefahr im Verzug“ sprach, kommt Sailer nun zum Ergebnis: „In dem gesamten Gebäude ist kein statischer Schadensfall zu erkennen.“ und „Der gesamte Bayerische Hof ist in einem altersbedingten sehr guten konstruktiven Bauzustand.“

Abbruchreif und einsturzgefährdet sei das historische Gebäude, hatte es am Jahresende 2020 in der Lokalpresse geheißen. Das sieht Sailer nun komplett anders. Aber er kritisiert auch die Eigentümerin Stadt Starnberg heftig für ihren Umgang mit dem Denkmal.

Hier einige Auszüge aus Sailers Stellungnahme an Schrogl:

„Die westseitige Fassade mit dem dazu gehörigen Nebengebäude (Wirtschaftsteil) zeigt mit welcher Trostlosigkeit die Eigentümder in den letzten fünfzig Jahren zu diesem städtischen Baudenkmal stehen.“

„Interessant ist, dass das Gebäude auf einem sogenannten Halbkeller fundamentiert ist, in dem die ‚Griechische Taverne‘ beherbergt ist. Der Keller ist in jahrhundertealter bewährter Bautechnick aus massivem Ziegelmauerwerk und Deckengewölbe erbaut. Mit dem östlichen Terrrassenvorbau ist eine statisch sichere Auflast gegen Grundwasser gewährleistet. Der Keller ist trocken, es sind keine Salpeterausblühungen und Setzungsrisse zu erkennen.“

„Im Gegensatz zur Außenfassade ist das gesamte Innenleben des Bauwerks in seiner höfischen, aber dennoch zurückhaltenden Gesamtausstattung ein Juwel zeitgenössischer Architektur.“

„Der historische Dachstuhl ist altersbedingt in einem guten Zustand. Die Bauholzmängel am Trauf- und Giebelvordach konnen soweit erforderlich in denkmalgerechter Handwerksarbeit instand gesetzt werden. Der Dachstuhl ist ein wesentlicher Teil dieses Baudenkmals und muss daher erhalten werden.“

„Das einsehbare Blechdach ist dicht und die jahreszeitlich bedingte Kondensatfeuchte wird schadensfrei von der Torfisolierung kompensiert. In den Dachgeschosszimmern sind keine Nässeschäden und Putzabrisse erkennbar.“

„Wegen der als stark einsturzgefährdet eingestuften  Balkendecke über einen Teil vom Prinzregenten-Cafe musste der Betrieb eingestellt werden. Dieser willkürlichen Ersatzvornahme muss ich entsprechend meiner Berufserfahrung widersprechen. Vermutlich wurden standardisierte Deckenbalken 20*24 cm mit einer Überlänge von 8 m eingebaut. Tatsache ist, die Deckenbalken sind zwar erheblich verformt, haben aber seit einhundert Jahren zu keinem Schaden geführt (statische Nulllinie). Am sanierten Deckenputz mit den Stuckornamenten sind keine Risse erkennbar.“

„Die statischen Mängel und Bauschäden, verursacht wegen der völlig veralteten Bauinstallation, sind durch den grob fahrlässigen Bauunterhalt entstanden. Hier wird das Denkmalschutzgesetz mit Füßen getreten. Sobald der Eigentümer seinen jahrzehntelangen vernachlässigten Unterhalts- und Bauentwicklungsmaßnahmen nachkommt, wäre der Fortbestand des Bayerischen Hofes für die nächste Generation gesichert.“

„Aufgrund der langjährigen statischen Irritationen halte ich es notwendig einen in der Baudenkmalpflege sachkundigen neutralen Statiker zur Klärung beizuziehen.“

 

Demgegenüber hatte Schilcher nur wenige Wochen vorher sein Urteil aus 2011 nochmals bekräftigt. Der Blechdackkonstruktion fehle eine wirksame Feuchtigkeitssperre, so dass Schwitzwasser zu Zerstörungen am Holz führte. Auch seien die Querschnittswerte der tragenden Dach- und der Deckenkonstruktionen so knapp wie nur möglich bemessen. Für Änderungen in der Beanspruchung gebe es keine Reserven mehr. Er warnte auch eindringlich vor der Gefahr, dass die Dachkonstruktion bei intensiven Schneefällen Gefahr im Verzug mit sich bringen könnte und stellte die Frage: Was kann bei einem Versagen der Dachkonstruktion passieren? Antwort gab er selbst: Der Dachstuhl breche örtlich ein und stürze nach innen. Umfassungswände könnten ausgehebelt werden, einstürzen und darunter liegende Geschosse zerstören.

 

Unterdessen haben sich die Stadtratsfraktionen von FDP, Grünen und SPD schon mit neuen Zukunftsvisionen für den Bayerischen Hof zu Wort gemeldet. Auch der ehemalige Kreisbaumeister Helmut Rauscher, Mitglied der Starnberger STAgenda 21, hat eigenhändig skizziert, wie viel Baumasse er auf den Grundstücken des historischen Hotels sowie der benachbarten Alten Oberschule (ebenfalls ein der Stadt gehörendes geschütztes Baudenkmal) für möglich hält. Die FDP plädiert für den Neubau eines 180 Betten-Hotels unter Rekonstruktion der heutigen Fassade des Bayerischen Hofes. Grüne und SPD sprechen nun eher von einem diesen zentralen Punkt der Innenstadt belebenden Konzept verschiedener Nutzungen wie Gastronomie, Volkshochschule, kleines Hotel und Versammlungsstätten für Bürger und Vereine, die SPD sogar von einem Ort für die Musikschule, deren bisheriges Gebäude an der Mühlbergstraße übrigens ebenfalls der Stadt gehört und in der Vergangenheit sträflich vernachlässigt wurde. Pläne es zu sanieren stehen aktuell wieder in den Sternen. Keine der Fraktionen erwähnt, dass nur unweit entfernt vom Bayerischen Hof ein weiteres der Stadt gehörendes historisches und denkmalgeschütztes Gebäude, nämlich der Bahnhof See, darauf wartet, saniert und neuer Verwendung zugeführt zu werden. Starnberg hat ganz offensichtlich ein sehr großes Problem mit seinen historischen Bauten, was jetzt in finanziell nicht mehr so rosigen Zeiten zunehmend schwerer wiegt. Viele Bürger, das zeigen öffentliche Stellungnahmen, treibt die Sorge um, dass Stadtväter und -mütter ihre wenigen noch vorhandenen Identität stiftenden Juwelen nicht ausreichend und angemessen würdigen werden.

Bayerischer Hof: Opfer der Seeanbindung?

Das altehrwürdige Hotel „Bayerischer Hof“ am Starnberger Bahnhofplatz ist in die Schlagzeilen gekommen. Wie der Starnberger Merkur in seiner Ausgabe vom 9./10. Januar 2021 Bürgermeister Patrick Janik zitiert, hat der Rathauschef die Nutzung des Gebäudes untersagt. Hintergrund ist angeblich „Einsturzgefahr“. Mit dem Stadtrat will Janik die Diskussion um die Zukunft des Gebäudes führen. Den Erhalt der Hotelnutzung an dieser Stelle findet er wünschenswert, unter Umständen auch unter Einbeziehung der Nachbargrundstücke, wie zum Beispiel der Alten Oberschule (Villa Bayerlein). Damit beginnt eine jahrzehntelange Diskussion von neuem, die letztendlich der Grund dafür ist, dass die beiden unter Denkmalschutz stehenden historischen Gebäude, insbesondere der Bayerische Hof in dem inzwischen allseits bekannten stark sanierungsbedürftigen Zustand ist. Dass Janik jetzt plötzlich „das Licht ausmacht“ überrascht. Ihm mag dabei zugute gehalten werden, dass er zu Beginn der Geschichte noch ein Kind war, erst seit 2015 dem Stadtrat angehört und erst seit Mai 2020 Bürgermeister ist. Seine Gruppierung UWG beziehungsweise Mitglieder dieser, allen voran Otto Gaßner, haben jedoch von Anfang an mitgemischt. Das Schicksal des Hotels hat zu allen Zeiten die Gemüter der Starnberger bewegt und tut dies, wie sich an öffentlichen Stellungnahmen jetzt ablesen lässt, heute immer noch.

Geschichte des Bayerischen Hofes

Laut Band 9/2, „Siedlungs- und Baugeschichte von Starnberg“, aus der Reihe „Starnberger Stadtgeschichte“ von Gerhard Schober, wurde der Bayerische Hof 1864/1865 als „Hotel Harffen“ errichtet. 1905 ging es ins Eigentum der Wittelsbacher über. Im 2. Weltkrieg diente es als Lazarett. Die Stadt Starnberg erwarb die Immobilie 1969 von Herzog Max in Bayern für 1,125 Millionen Deutsche Mark – angeblich aus städtebaulichen Gründen. Damit begann sich das Immobilien-Karussell in Starnberg zu drehen. Die Kreissparkasse gab das Darlehen für den Kauf. Die Stadt überließ dem Geldinstitut dafür ihr Grundstück am Kirchplatz im Erbbaurecht. Die Kreissparkasse hatte versprochen, neben dem eigenen Bank- und Geschäftshaus auch den von der Stadt lang gewünschten Stadtsaal dort zu bauen, was bekanntlich nicht geschah. Von 1984 bis zu seinem Tod 2009 war der auch als „See-Nikolaus“ bekannte und beliebte Hotelier und Gastronom Rudi Gaugg Pächter des Hotels, danach bis zur jetzigen Nutzungsuntersagung die Familie Schrogl. Seit 1999 steht das Gebäude unter Denkmalschutz, der nach Auskunft der Denkmalbehörde im Jahr 2012 „streng gesehen“ wird. Damals hieß es, der Schutz umfasse „jedes Detail, innen und außen“, mit der Folge, dass alles, inklusive der westlichen Nebengebäude (Remise) erhalten werden müsse. Das Blumenrondell mit Brunnen auf dem Platz davor gehört übrigens auch zu den schützenswerten Dingen.

1974 wurde in Starnberg und im Landkreis viel über den Fremdenverkehr und dafür wünschenswerte Hotels diskutiert. Der Landkreis, Banken, Hoteliers und Gastronomen gründeten die Hotelplanungsgesellschaft „Hopla“, die die baurechtlichen Voraussetzungen für große und komfortable 200- bis 250-Betten-Häuser im Fünfseenland schaffen sollte. Von der Hopla mit Sympathie getragen wurden die Diskussionen über den Abriss des Bayerischen Hofes, an dessen Stelle ein Kongress- und Stadtsaal mit großem neuen Hotel hätte entstehen sollen. Doch dazu kam es nicht, auch weil die Bürger auf die Barrikaden gingen. Erinnert werden soll an dieser Stelle an Adalbert „Waggi“ Kufer, der maßgeblich an der Gründung der „Bürgerinitiative zum Erhalt des Starnberger Ortsbildes“ beteiligt war. Sie erreichte, dass das gewachsene Stadtbild mit dem Hotel und der benachbarten Alten Oberschule erhalten blieb. Auch dem Architekten Gottfried Böhm, der 1987 das bei ihm von der Stadt in Auftrag gegebene städtebauliche Gutachten für den Seeuferbereich von „Starnberg 2000“  öffentlich vorstellte, blies heftiger Gegenwind ins Gesicht, als er laut über die Anlage eines Hafenbeckens verbunden mit dem Abriss des Hotels nachdachte. Kufer lehnte das rundweg ab. Nichts desto trotz legte Böhm 1991 eine genau diese Ideen beinhaltende Planung für den Bereich des Seeufers vor, auf den sich der Stadtrat aber angesichts der anhaltenden Proteste der Starnberger nicht einigen konnte. Völlig überraschend meldete am 27. Januar 1999 als Erster der Kreisbote auf seiner Titelseite: „Bayerischer Hof soll unter Denkmalschutz gestellt werden“, was tatsächlich im gleichen Jahr geschah. Keine Einigkeit gab es im Stadtrat zu der Zeit auch über die Zukunft der Alten Oberschule, die einige Fraktionen zu  einem „Haus der Begegnung“ machen wollten. Die SPD war dagegen, die CSU dafür. Seit Februar 2013 steht auch die Alte Oberschule (ehemals „Villa Bayerlein“) unter Denkmalschutz, einschließlich der Garagen auf dem rückwärtigen Grundstück und der Einfriedung. Das Gebäude gehört seit 1938 der Stadt Starnberg.

Mit dem 2002 neu gewählten Bürgermeister Ferdinand Pfaffinger (heute Vorsitzender der UWG) bekamen die von einem Architektenteam um Otto Gaßner (CSU/UWG) seit 1984 angestellten Überlegungen zur Seeanbindung und künftigen Verkehrsführung am Seeufer eine neue Dimension. Sie wurden Grundlage des von Gaßner 1987 ausgehandelten Vertrages zwischen der Stadt Starnberg und der Deutschen Bahn. Spätestens ab diesem Zeitpunkt war das Schicksal des Bayerischen Hofes untrennbar mit diesem Projekt verbunden. Nach Durchführung der Runden Tische zur Suche der besten Lösungen für die Stadt in Sachen Verkehrsführung und Seeanbindung folgte im Juni 2004 der Stadtratsbeschluss, einen Katalog von Planzielen für einen Ideenwettbewerb zu erstellen. Ergebnis des 2006 auch durchgeführten Wettbewerbs war die Planung des Architekturbüros „morpho-logic“, das Grundlage für das weitere Vorgehen sein sollte und erhebliche Baurechtsmehrungen auf den Flächen von Bayerischem Hof und Alter Oberschule vorsah. Bis 2008 wurden die neue Gleisplanung sowie die Gedanken zum städtbaulichen Rahmenplan vertieft. Seither suchte der Stadtrat immer wieder Möglichkeiten den Bayerischen Hof als Hotelstandort zu erweitern, an Investoren zu verkaufen oder die Grundstücke in Erbpacht zu vergeben, was bisher jedoch zu keinem greifbaren Erfolg geführt hat. Spätestens seit 2011 ist bekannt, dass das Gebäude in einem sehr schlechten Zustand ist, das Dach undicht und die Statik mangelhaft. Auf eine Sanierung konnte sich der Stadtrat jedoch nie verständigen. Ein Interessenbekundungsverfahren zur Suche eines Investors für den Umbau, die Sanierung und den Betrieb durchzuführen war der letzte Schritt im Jahr 2018. Über das positive Ergebnis wurde der Stadtrat Anfang 2019 informiert. Er beschloss dem Vernehmen nach den Investorenwettbewerb durchzuführen, was aber bisher wohl nicht stattfand, weil die Politik  zu sehr mit dem Streit rund um die Verjährung des Vertrags aus 1987 zwischen Stadt und Bahn befasst war, als dass sie sich um ihre Immobilie gekümmert hätte.

Entwicklung des Gebäudezustands

Solange der Bayerische Hof von Pächtern betrieben wurde, hat es die Stadt denen überlassen, die für ihren Betrieb notwendigen Reparaturen durchzuführen. Sowohl Rudi Gaugg als auch Nicolas Schrogl haben viel investiert. Nachdem nach den Protesten in den 1980er Jahren klar war, dass die Starnberger Bürger einem Abriss des Hotels  nicht ohne weiteres zustimmen würden, redete auch kaum noch jemand davon. Von einer Sanierung auf Kosten der Stadt war aber auch keine Rede. Hauptsächlich wurden Ideen zur Verwertung der Immobilie entwickelt, diskutiert und am Ende meist wieder zerredet.

Im Juli 2001 verabschiedete der Stadtrat einstimmig den Rahmenplan für die künftige Entwicklung der Stadt Starnberg. Unter den Planungszielen ist zum Bayerischen Hof Folgendes zu finden: Der Hotelausbau sei in gehobener Kategorie intensiv zu verfolgen. Für die Alte Oberschule lautete das Ziel: Sollte dieses Areal nicht für die Umsetzung der Hotelpläne benötigt werden, sei eine öffentliche Nutzung, zum Beispiel als Bürgerzentrum, oder mit einer neuen Tiefgarage für die Allgemeinheit im rückwärtigen Bereich das Ziel. Allgemein solle man in der Stadt versuchen, heißt es wörtlich: „möglichst viel der noch vorhandenen historischen Bausubstanz zu erhalten und – soweit erforderlich – zu sanieren. Diese Gebäude stellen ein wertvolles Kapital für das Stadtbild dar, sie dokumentieren die Geschichte der Stadt und geben ihr Identität (Sanierung vor Abbruch).“

Im Oktober 2004 benannte eine Arbeitsgruppe die Planungsziele.  Der Bayerische Hof, die Alte Oberschule und das Hansa Haus auf der Nordostseite des Rondells sollten zwar weiter die Stadtkante zum See bleiben, aber manche liebäugelten immer noch mit der von Architekt Böhm aufgebrachten Idee eines „lagunenartigen Hafenbeckens mit attraktiver fußläufiger Zuwegung zum See“. Weil sowohl Bürger als auch Stadträte sich darunter eher ein Becken mit brackigem und mit Müll verunzierten Gewässer vorstellten, wurde das in der Folge nicht mehr ernsthaft verfolgt. Daran änderten auch Vorschläge, wie dem Becken Frischwasser aus dem See oder Georgenbach zugeführt werden könnte, nichts.

Pfaffinger und der Rat starteten 2006 den städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb zur Starnberger Seeanbindung, der Vorschläge bringen sollte, wie man die Trennung von Stadt und See durch die Bahn überwinden und gleichzeitig die Vorgaben des Vertrags von 1987 einhalten könnte. Mit den Zielen befasste sich auch der STAgenda Arbeitskreis Umwelt und Bauen und hielt als sein Ergebnis fest: „Als traditionelles Bauwerk und Hotelstandort mit Flair und Geschichte sollte der Bayerische Hof für Starnberg unbedingt erhalten bleiben. Umbau und Ergänzungen zu einem gastlichen Zentrum der gehobenen Kategorie mit allen nötigen Einrichtungen sind auf dem Grundstück möglich, ohne dass dies zu weiteren Beeinträchtigungen des Stadtbildes führen muss.“

Im September 2010 trat die Spaltung des Stadtrates in zwei Blöcke offen zutage. FDP, CSU sowie die damals noch gemeinsam agierenden Gruppierungen BLS/WPS wollten den möglichst schnellen barrierefreien Umbau des Bahnhof See. UWG, SPD und Grüne sahen dadurch die Umsetzung des Bahnvertrags von 1987 gefährdet. Der in namentlicher Abstimmung gefällte Beschluss zu Gunsten der Barrierefreiheit wurde zunächst als Beerdigung der großen Seeanbindung gewertet.

Am 7. Oktober 2011 hieß es wieder, die Zukunft des Bayerischen Hofes sei ungewiss und das Dach sanierungsbedürftig. Zudem machte der Brandschutz hohe Auflagen für den Weiterbetrieb des Hotels. Aus den nur nichtöffentlichen Beratungen des Stadtrats sickerten lediglich die diskutierten Handlungsoptionen für die Immobilie durch: 1. Nur die dringendsten Arbeiten durchführen, 2. Das Hotel sofort im Rahmen der Seeanbindung an einen Investor verkaufen und 3. Die Stadt behält es und investiert ordentlich. Am 30. Januar 2012 wurde der interfraktionelle Arbeitskreis Seeanbindung unter der Leitung von Holger Knigge (SPD) damit betraut, Lösungen für alle Probleme der Stadt an ihrem Seeufer zu erarbeiten. Auf der Grundlage der städtebaulichen Rahmenplanung und der bahnbetrieblichen Planung sollten Alternativen entwickelt werden, die eine Umsetzung des Seeanbindungsprojektes unter städtebaulichen, ökologischen und finanziellen Gesichtspunkten ermöglicht. Frist wurde bis Februar 2013 gesetzt.

Aber schon Anfang Februar 2012 war man sich im Bauausschuss wieder nicht einig, wie mit dem Hotel verfahren werden soll. Dennoch erging einstimmig der Auftrag an die Stadtverwaltung, ein Gesamtkonzept zur statischen Sanierung einzuholen, gleichzeitig ein Brandschutzgutachten. Das Ergebnis war vernichtend: Der Dachstuhl sei noch nie richtig tragfähig gewesen, der Holzwurm und ständig eindringende Feuchtigkeit nagten daran. Die Geschossdecken des Hauses hätten eingeschränkte Tragfähigkeit, Brandschutztüren und Fluchtwege fehlten. Statiker Ernst Schilcher wies damals darauf hin, dass sich die Holzbalken über dem Cafe Prinzregent um zehn Zentimeter gesenkt hätten. Nach seinen Angaben bestand jedoch wegen der Statikmängel keine Lebensgefahr für Betreiber und Gäste. UWG-Stadtrat Jürgen Busse sah daraufhin keine Möglichkeit mehr, dass das Hotel rentabel geführt werden könne und empfahl den schnellen Verkauf. Alle Fraktionen sind damals aufgefordert worden, ihre Prioritäten bezüglich der Zukunft der Immobilien zu benennen. FDP-Stadträtin Iris Ziebart mahnte zur Eile und verlangte eine Beteiligung der Starnberger Bürger. Die würden im Dunkeln gelassen, weil der Stadtrat alles nichtöffentlich behandele, kritisierte sie.

Einstimmig entschied der Bauausschuss im November 2012 ein Plangutachten zur Ermittlung der denkmalpflegerischen und städtebaulichen Belange zur Gebäudesanierung und künftigen Grundstücksentwicklung in Auftrag zu geben. Im Dezember 2012 stellt der Bauausschuss 120000 Euro in den Haushalt ein, damit die „Seeterrassen“ – 2006 aufgetaucht mit dem Architektenentwurf von „morpho-logic“ – überarbeitet werden. Die hätten nämlich zwischen dem Bayerischen Hof und den Bahngleisen die Sicht auf den See und das Gebirge beeinträchtigt. Gaßner stellte fest: „Die Stadt ist wegen dem Zustand des Bayerischen Hofes unter Zugzwang, die Fläche zu überplanen.“ Im Februar 2013 platzte dann die Nachricht herein, Kreisheimatpfleger Gerhard Schober sei es gelungen, auch die Alte Oberschule unter Denkmalschutz stellen zu lassen. Eva John, die seit November 2012 gemeinsam mit Josef Pfister der CSU den Rücken gekehrt und die Gruppierung „Bündnis Mitte Starnberg“ gegründet hatte, freute sich und zitierte Schober, der gesagt habe, das Ensemble aus Alter Oberschule, Bayerischem Hof und Hansa-Haus sei „unbedingt und ungeschmälert in dieser Form“ zu erhalten. Bürgermeister Pfaffinger ließ nun entlang des Daches des Bayerischen Hofes Schutznetze anbringen, damit möglicherweise abbrechende Sparren nicht herabfallen und Menschen gefährden. Fluchttreppen wurden aus Baugerüsten an der Südwestseite angebaut und Räume im Ober- und Dachgeschoss gesperrt. Der Bürgermeister kündigte an, die Stadt werde 20000 Euro investieren um Undichtigkeiten am Dach und den Dachfenstern feststellen und beseitigen zu lassen. Starnberg entwickle sich zum „Gratlerdorf“, schimpfte Ziebart in der Sitzung. Der bekannte Sanierungsaufwand belief sich inzwischen auf 2,7 Millionen Euro gesamt. Im städtischen Haushalt 2012 wären 600000 Euro vorhanden gewesen – für die Dacherneuerung. Ziebart beantragte das Geld genau für diesen Zweck einzusetzen. Pfaffinger ließ über ihren Antrag aber gar nicht abstimmen. WPS-Stadtrat Günther Picker warnte: „Das Haus wird verrotten und ein Investor wird es wegreißen.“ Knigge unterstellte: Die, die die Dachsanierung jetzt forderten, hätten sich nur verbündet, „um der Seeanbindung in den Arm zu fallen“, sprich diese zu verhindern.

Die eingeholten und dem Stadtrat vorgestellten Gutachten hatten vernichtende Ergebnisse, was den Bayerischen Hof betrifft. Die Stadt konnte auf Grund des Zustandes des Gebäudes und der durch eine Dienstbarkeit beschränkten Verwertbarkeit der Grundstücksflächen hinter dem Hotel nur mit einem Erlös von einem Euro rechnen. In den Aufstellungen zu Erträgen aus Grundstücksverkäufen für die Seeanbindung hieß es fortan immer „Ohne Bayerischen Hof und Volkshochschule“. Letztgenannte ist bekanntlich in der Alten Oberschule untergebracht. Die Haushaltslage der Stadt  Anfang 2014 war dennoch ganz auf die Umsetzung der ehrgeizigen Seeanbindungspläne ausgerichtet: Auf dem  Rücklagenkonto lagen 15,5 Millionen Euro. Dafür war aber die Schuldenobergrenze von 23 Millionen Euro nahezu erreicht. Rechtliche Folge davon: Die Stadt hätte bis 2017 keine Kredite für neue Vorhaben, zum Beispiel für eine Sanierung des Bayerischen Hofes, aufnehmen dürfen. Im April 2014 legte Pfaffinger dem Stadtrat das Abschlussprotokoll des Arbeitskreises Seeanbindung vor. Er und die Unterstützer des Projektes hielten dieses für unterschriftsreif, waren sich aber kurz nach der nicht in ihrem Sinn ausgegangenen Kommunalwahl im März 2014 im Klaren, dass sie im Stadtrat dafür keine Mehrheit mehr erreichen werden. Eine Abstimmung wurde deshalb nicht durchgeführt. Stattdessen erging der Auftrag an die Verwaltung die prognostizierten Kosten für die Seeanbindung von 63 Millionen Euro samt gegengerechneter Erlöse aus Verkäufen und Zuschüssen (29,6 Mio. Euro) von Fachleuten überprüfen zu lassen. In 2015 bestimmte der Stadtrat auch, dass die neue Bürgermeisterin Eva John die noch von Pfaffinger ausgehandelte „verkehrliche Aufgabenstellung (VAST)“ auf der Grundlage der von ihm mit der Bahn vereinbarten Planung nicht unterschreiben darf. Die CSU verlangte über die Seeanbindungspläne zunächst einen Bürgerentscheid durchzuführen. Der war aber nicht zulässig, weil ein Nein der Bürger die Stadt vertragsbrüchig gegenüber der Bahn hätte werden lassen. Später wollten die Christsozialen eine Abkehr von den Plänen, die Gleise am Seebahnhof in anderen Radien zu verlegen und forderten Neuverhandlungen mit der Bahn. Das Ergebnis der Kostenüberprüfung zur Seeanbindung lag erst im Juli 2016 vor. Die tatsächlichen Kosten wurden nun mit 115 Millionen Euro beziffert. Der Stadtrat fällte mit 16:11 Stimmen den Beschluss, die Finanzierung der Seeanbindung sei nicht sicher gestellt, was John der Bahn mitteilen solle und dies auch tat.

Am 31. Dezember 2017 verjährten die Verträge mit der Bahn aus 1987. Der Versuch, sich 2018  noch mit Hilfe einer Mediation auf eine gemeinsame Lösung zu einigen, scheiterte, weil die Bahn im Juli 2019 ohne Vorankündigung aus dem Prozess ausstieg. Das Unternehmen machte bekanntlich 2020 fristwahrend per Klage Schadensersatz in Höhe von 170 Millionen Euro wegen Nichterfüllung des Vertrags geltend. Die Stadt geht gegen diese Klage selbst vor. Bürgermeister Janik muss weiter verhandeln.

Wie oben schon beschrieben forderte der Stadtrat 2017 für den Bayerischen Hof ein Interessenbekundungsverfahren und einen Investorenwettbewerb durchzuführen, was 2018 geschah (mehr dazu im folgenden Kapitel).  Im Januar 2019 ließ eine extreme Wetterlage den Landkreis im Schnee versinken. Bürgermeisterin John entschied eingedenk des einige Jahre zuvor in Bad Reichenhall unter Schneelast eingebrochenen Daches einer Sporthalle mit zahlreichen Todesopfern die Dächer aller der Stadt gehörenden gefährdeten Gebäude abräumen zu lassen. Beim Bayerischen Hof ging das nicht ohne die Drehleiter der Feuerwehr, deren Verwendung angeordnet werden musste, weil der Kommandant sie eigentlich nicht dafür hergeben wollte. Diese Vorsorge mag das altehrwürdige Hotel damals vor Schlimmerem bewahrt haben. Nur wenige Tage vor dem letztjährigen Weihnachten erließ nun Bürgermeister Patrick Janik ein Nutzungsverbot für das Hotel und die im Anbau untergebrachte Griechische Taverne. Die Pächter dürfen nicht weitermachen. Laut Janik ist bei einer Begehung von Fachleuten von Stadt und Landkreis Gefahr für Leib und Leben festgestellt worden, sollte der Bayerische Hof und die Taverne wie bisher bewirtschaftet werden. Dem Vernehmen nach erging jedoch keine schriftliche Nutzungsuntersagung durch das Landratsamt. Janik sprach diese trotzdem aus und zog seinen persönlichen Schluss aus der aktuellen Lage: „Ein Abriss ist wahrscheinlicher als eine Sanierung.“ So wird er von Lokalzeitungen zitiert. Und: er wolle ein neues Interessenbekundungsverfahren durchführen, eventuell unter Einbeziehung der Alten Oberschule.

Die Verwertungsversuche

Nachdem die Versuche in den 1970er und 1980er Jahren gescheitert waren, den Bayerischen Hof zu verkaufen oder die Grundstücke in Erbpacht zu vergeben, war es zunächst längere Zeit still. Immerhin stand das Gebäude jetzt unter Denkmalschutz. Außerdem hatte die Stadt zuverlässige Pächter. Erst 1998 brachte ein Vorstoß der SPD wieder Bewegung in die Geschichte.

Die beiden SPD-Stadträte Reinhard Dirr und Holger Knigge riefen im März 1998 das neue „Forum Tourismus“ ins Leben. Seit 17 Jahren habe man nun schon über eine Lösung nachgedacht, mahnten sie. Gutachten lägen vor, zum Beispiel eines vom Hotel- und Gaststättenverband (Hoga). Ihrer Meinung nach sollten Pläne entwickelt werden die insgesamt 7000 Quadratmeter umfassenden Flächen des Bayerischen Hofes und der Alten Oberschule so zu nutzen, dass ein Drei- bis Vier-Sterne-Hotel mit mindestens 100 Zimmern realisiert werden kann. Knigge und Dirr plädierten für eine professionelle, international agierende Vermarktung des Areals. Vorbedingung sollte aber immer sein, dass die Außenansicht der Oberschule und die Fassade des Bayerischen Hofes erhalten bleibt. Erfolg war diesem Vorstoß nicht beschieden.

Im Oktober 2011 machte vielmehr der Brandschutz ernst, erklärte die Dachgeschossräume und einige Zimmer im zweiten Obergeschoss für nicht mehr nutzbar. Seitdem wurden die Verträge mit dem Hotelpächter vom Stadtrat zwar regelmäßig verlängert, in  jüngsten Zeit aber nur noch um jeweils ein Jahr. Bürgermeister Pfaffinger wollte so schnell wie möglich verkaufen.

Im Januar 2012 gab es im Rahmen der „immobilienwirtschaftlichen Entwicklung“ ein Gutachten von Thomas Nünninghoff, der den Verkauf beider Immobilien – Bayerischer Hof und Alte Oberschule – in einem Zeitraum von ein bis zwei Jahren für realistisch hielt. Seiner Ansicht nach wäre beides zusammen als Sitz eines größeren Unternehmens geeignet gewesen, wenn im hinteren Bereich Zubauten für Büros zugelassen würden. Auch ein medizinisches Zentrum oder eine hochwertige „Altenwohnanlage“ konnte sich der Gutachter hier vorstellen. Als möglichen Verkaufspreis  nannte er 16,5 Millionen Euro für beide Immobilien zusammen. Im gleichen Monat meldete sich der inzwischen gegründete Bürgerverein „Schöner zum See (SzS)“ mit seiner Aktion „See- und Bahnzugang 2012“ zu Wort: Kritisiert wurden die in der Planung von „morpho-logic“ vorgesehenen „Seeterrassen“, die mit ihrer 110 Meter Länge vor dem Bayerischen Hof die Sicht auf See und Gebirge verstellten. Außerdem war der Verein, der immer noch eine Seeanbindung ohne vorherige Verlegung und Veränderung der Gleisradien verfolgt und die Wiederherstellung des historischen Erscheinungsbildes des Seebahnhofes fordert, davon überzeugt, dass es nicht zulässig ist, die Seeanbindung durch den Verkauf wertvoller stadteigener Immobilien zu finanzieren. Anderes wollte UWG-Stadtrat Busse aber wie schon berichtet im Februar 2012. Er sah keine Möglichkeit mehr das Hotel rentabel zu bewirtschaften und wollte wie der Bürgermeister schnell verkaufen. Pfaffinger berichtete von angeblichen 22 Investorenanfragen seit 2006.  John erinnerte dagegen daran, dass es Pflicht der Stadt sei, die Baudenkmäler zu erhalten. Aber Busse machte beim UWG-Stammtisch aus seinem Herzen keine Mördergrube: Den Bayerischen Hof durch die Stadt zu sanieren „ist Geldverschwendung, dass die Augen tränen“. Denn die Investoren würden sich um das Haus reißen, sagte er.

Gleichzeitig mit dem im November 2012 in Auftrag gegebenen Plangutachten zur Ermittlung der denkmalpflegerischen und städtebaulichen Belange setzte Pfaffinger durch, dass jetzt schon der Verkauf oder die Vergabe im Erbaurecht von einem Steuerungsbüro vorbereitet wird. Dabei musste er auf Nachfragen zugeben, dass er mit den Nachbarn des Hotels noch gar keine Verhandlungen über die eventuelle Aufhebung der diesen eingeräumten Dienstbarkeit geführt hatte. Hierbei handelt es sich um eine Beschränkung der Höhe von Neubauten zu Gunsten des See- und Gebirgsblicks der nördlichen Nachbarn. Später verhandelte Pfaffinger doch mit diesen, um ihnen die Dienstbarkeit abzukaufen. Ob das realisiert wurde ist nicht bekannt. Josef Pfister (BMS) mahnte zu dem Zeitpunkt nochmals eindringlich, trotz allem müssten die dringend notwendigen Sanierungsarbeiten angepackt werden. Vergeblich.

Im Februar 2013 berichtete die Verwaltung wiederum nichtöffentlich im Arbeitskreis Seeanbindung. Mitte März 2013 vergab der Stadtrat das Plangutachten an Lutz Heese, den damaligen Präsidenten der Bayerischen Architektenkammer. Der schlug vor, die Anzahl der Hotelzimmer im Altbau von 37 auf 25 zu reduzieren, insgesamt über Zubauten an Stelle der Remise hinter dem Hotel Raum für 100 Zimmer zu schaffen. Für die Alte Oberschule empfahl er den Umbau in hochwertige Wohnungen. Heeses enger Zeitplan: Schon im Juni solle ein Investorenwettbewerb mit zehn Teams starten. Eva John (BMS) monierte, dass noch gar kein Bebauungsplanverfahren durchgeführt worden sei, das den Bürgern Möglichkeiten zur Beteiligung gegeben hätte. In gleicher Sitzung lehnte der Stadtrat den Antrag von FDP, WPS, BMS und Josef Huber (CSU) ab, endlich die dringendsten Arbeiten zur Sanierung an der Statik und gegen die faulenden Hölzer am Dachstuhl in Auftrag zu geben. Die Mehrheit der Räte wollte stattdessen erst auf das Ergebnis des Investorenwettbewerbs warten. BLS-Stadtrat Rainer Marcinek fragte in der Sitzung vorsichtig: „Und wenn im Hotel doch etwas passiert?“ Pfaffingers Antwort: „Dann zahlt unsere Haftpflicht.“ Anfang April 2013 lag die Machbarkeitsstudie der „ABH-Architekturbüro Heese GmbH“ zum Thema „Starnberg Hotel ‚Bayerischer Hof'“ dem Rathaus vor. Bevor sie Ende September 2013 im Bauausschuss vorgestellt wurde, war das Areal und seine künftige Zweckbestimmung Teil bei den öffentlichen Planungswerksstätten zur Seeanbindung.

Fazit der Heese-Studie: Ein Investor müsste für ein Vier-Sterne-Hotel kräftig Geld in die Hand nehmen, und die Stadt könnte beim Verkauf der Flächen von Bayerischem Hof und Alter Oberschule kaum mit einem Gewinn rechnen. Heese hielt 115 Zimmer für realisierbar, wenn hinter den denkmalgeschützten Gebäuden zwei viergeschossige Neubauten und in der Alten Oberschule acht Wohneinheiten entstünden. Die Wohnungen könnten als sogenannte „Private Wings“ vom Hotel mitbewirtschaftet oder verkauft werden. Der Architekt hatte mit 8500 Quadratmeter Geschossfläche gerechnet – eine deutliche Steigerung gegenüber allen bisher angedachten Größen – und empfahl eine Tiefgarage mit 65 Plätzen. Im nichtöffentlichen Teil der Sitzung wollte Pfaffinger eine immobilienwirtschaftliche Betrachtung vorstellen, die untermauere, dass es keine Gewinnchance für die Stadt gebe. Zum Investorenwettbewerb sagte er, der sei bereits vorbereitet. Die immobilienwirtschaftliche Betrachtung, die bereits seit Juni 2013 vorlag, wurde erst später bekannt. Sie stammte aus der Feder des von Otto Gaßner vermittelten Büros „Kenstone, Real Estate Valuers“ und gab eine Bewertung über die Immobilien für die Seeanbindung ab. Zu „Bahnhofsplatz 12 und 14“ hieß es dort: Die Entwicklung des Gesamtgrundstücks mit Tagungshotel, Wohnhaus und Tiefgarage müsse unter den getroffenen Annahmen vollumfänglich subventioniert werden. „Die Einzelentwicklung des Hotelgrundstücks inklusive des Neubaus als Einzelmaßnahme ist wirtschaftlich nicht darstellbar.“ Die Rede war von einem symbolischen Grundstückswert im heutige Zustand inklusive vorhandener Bebauung in Höhe von nur einem Euro. Die WPS sah jetzt nur noch Chancen für ein kleines, feines Familienhotel mit moderaten Zimmerpreisen. Die Flächen dürften nur verpachtet, nicht verkauft werden. Verkaufen wollten auch BLS, BMS und FDP nicht und lehnten ebenso die Umsetzung der Heese-Vorschläge ab. FDP und BMS verlangten stattdessen ein öffentliches Bebauungsplanverfahren. Die CSU plädierte dafür, die Volkshochschule (Vhs) in der Alten Oberschule zu belassen, nicht zu verkaufen und ein Familienhotel mit maximal zwei Neubauten hinter dem Hotel zu planen.

Anfang 2017 waren 1,2 Millionen Euro für die Sanierung des Bayerischen Hofes in den Haushalt eingestellt. Es fielen einstimmige Beschlüsse: Die Hotelnutzung sollte beibehalten werden, die Verwaltung solle mit Hochdruck einen alternativen Standort für die Vhs suchen und ein Interessenbekundungsverfahren für den Bayerischen Hof durchführen. Ebenso einstimmig hieß es, ein Investor sei zu suchen. Ein vorheriger Investorenwettbewerb war 2016 mangels Interessenten gescheitert. Im Oktober 2017 berichtete Bürgermeisterin John dem Stadtrat von den Schwierigkeiten, das Interessenbekundungsverfahren durchzuführen und einen Ersatzstandort für die Vhs zu finden. Die Aufträge wurden erneuert. Am 28. März 2018 erschien die Aufforderung zur Abgabe eines Angebots im Rahmen eines Interessenbekundungsverfahrens für den Bayerischen Hof im Amtsblatt für den Landkreis. Frist war der 8. Juni 2018. Ziel war, einen Nutzer zu finden,  der den Erhalt des Gebäudes durch eine wirtschaftliche Lösung langfristig sichert. Auf die Brandschutzmängel und die Nutzungsbeschränkungen in der obersten Geschossen wurde hingewiesen. „Das historische Hotel Bayerischer Hof hat für die Stadt Starnberg eine hohe baukulturelle und städtebauliche Bedeutung und ist in der Bayerischen Denkmalliste eingetragen,“, hieß es in der Ausschreibung, „die Haustechnik muss komplett erneuert und auf das neue Nutzungskonzept angepasst werden.“ Laut der Pressesprecherin des Rathauses, Lena Choi, sollen sich auf das Interessenbekundungsverfahren zwei Interessenten gemeldet haben. Entsprechend der Beschlusslage sollte sich ein Investorenwettbewerb anschließen, der einer öffentlichen Ausschreibung vergleichbar ist. Der Stadtrat war 2019 bereits durchgehend im Wahlkampfmodus. Sachliches Arbeiten war so gut wie nicht mehr möglich. Der Investorenwettbewerb wurde nicht durchgeführt, weil es die Bauverwaltung nicht schaffte, bestätigte Choi auf Anfrage.

Ende 2020 ging es wie in den Vorjahren um die Frage, ob die Pachtverträge für Hotel und Griechische Taverne verlängert werden sollten. Nach einer ersten Beratung fanden Begehungen mit Landratsamt, Brandschutz, Statiker und anderen Fachleuten statt. Die Lokalzeitungen meldeten anschließend, der Bayerische Hof sei „einsturzgefährdet“ beziehungsweise „abbruchreif“. Die Verträge wurden daraufhin nicht verlängert. Stattdessen untersagte der Bürgermeister die weitere Nutzung. Man wolle sich mit großem Nachdruck kurzfristig Gedanken machen, wie es weitergehen soll, wird Bürgermeister Patrick Janik zitiert. Der Stadtrat solle so bald wie möglich über das Thema beraten.

(Verwendete Quellen: Die Bände 9 und 10 der „Starnberger Stadtgeschichte“, erschienen im Kulturverlag Starnberg,  Rahmenplan der Stadt Starnberg, „Menschen und Geschichten im Fünfseenland“ – ein Buch zum 100. Geburtstag des Landkreises Starnberg von Otto Walser, Berichte der Lokalzeitungen „Kreisbote“, „Starnberger Neueste Nachrichten“ und „Starnberger Merkur“ sowie das blogeigene Archiv.)

 

Fazit und Kommentar:

Der Bayerische Hof ist wie der ebenfalls denkmalgeschützte Bahnhof See der Stadt Starnberg ein Opfer des Vertrags zwischen Stadt und Bahn aus 1987, den die einen „unsäglich“ nennen, die anderen für eine der größten Errungenschaften der Starnberger Politik halten. Ohne diesen wären die Bahnsteige am Seebahnhof und ihre Zugänge von der Bahn längst barrierefrei umgebaut und hergerichtet worden. Weder die Bahn noch die Stadt hätten sich – wie geschehen – ständig hinter dem Argument verstecken können, dass jegliche Maßnahme vor dem Gleisumbau nach den Wünschen der Bahn eine Realisierung der Vertragsvorgaben unmöglich mache.

Auch das altehrwürdige Hotel an einem der prominentesten Standorte der Stadt wäre längst entweder von der Stadt selbst oder von einem Investor saniert  und florierend in Betrieb, hätten die politisch Verantwortlichen sein Schicksal nicht schon früh mit der Seeanbindung verbunden. Die war von Beginn an Ausfluss einer gewissen Großmannssucht. Der einstige, bereits in den 1950er Jahren aufgekommene Traum vom mondänen Starnberg mit Spielbank, Kongresszentren und Nobelhotels am See ist schon lange ausgeträumt, spätestens jetzt mit der Coronakrise.

Einflussreiche Politikvertreter haben den Bayerischen Hof und die Alte Oberschule statt sich auf echte Werte zu besinnen immer nur als das Tafelsilber gesehen, das man zur Finanzierung dieser Überflieger-Pläne einsetzen wollte. Dabei sind  die wertvollen Baudenkmäler durch Nichtstun – man musste ja ständig auf neue Gutachten und Wettbewerbsergebnisse warten – nun ordentlich unter die Räder gekommen.

Hat man etwas daraus gelernt? Nein. Denn statt von Sanierung wird schon wieder von Abriss, vom nächsten Interessenbekundungsverfahren und Investorenwettbewerb geredet. Dafür sollen in dem ansonsten angeblich geplünderten Stadtsäckel sogar 400000 Euro bereit stehen. Drei Mal dürfen wir raten, in welchem Zustand der Bayerische Hof sein wird, wenn dazu dann irgendwann Ergebnisse vorliegen. Könnte doch leicht sein, dass sich bis dahin die heimlichen Wünsche mancher Immobilien-Netzwerker erfüllt haben und Teile des Daches durch Einsturz – zum Beispiel nach heftigem Schneefall – das Innenleben des Hotels unwiederbringlich zerstört haben. Dann bleibt wirklich nur noch der Abriss. Na Bravo!

 

 

Bayerischer Hof ist geschlossen

Eine Mitteilung aus dem Rathaus: „Der Betrieb des Hotels Bayerischer Hof und der Griechischen Taverne muss ab sofort eingestellt werden, da das denkmalgeschützte Gebäude erhebliche Mängel aufweist. Auf Grund des schlechten Zustandes der Gebäudesubstanz bestanden bei der Starnberger Stadtverwaltung schon lange Bedenken, ob eine weitere Nutzung des Gebäudes durch das Hotel Bayerischer Hof und die Griechischen Taverne noch vertretbar ist. Im Dezember 2020 fanden im Auftrag der Stadtverwaltung Sicherheitsbegehungen durch die Kreisbaubehörde und einen Tragwerksplaner statt. Die Untersuchungen haben ergeben, dass die Statik des Gebäudes und insbesondere der Dachstuhl sowie die Haustechnik mit Elektroverkabelung so große Mängel aufweisen, dass akuter Handlungsbedarf besteht und die Gefährdungslage für Leib und Leben erheblich ist. „Auf Grund des schlechten Zustands des Gebäudes hat das städtische Bauamt bereits in der Vergangenheit Maßnahmen unternommen, um den Betrieb des Hotels und des Restaurants weiter aufrecht zu erhalten. Vom eigentlichen Ausmaß der Mängel wurden aber auch wir nach der letzten Begehung durch das Landratsamt und den Statiker überrascht, wir hätten nicht erwartet, dass die Mängel am Gebäude so drastisch und massiv sind“, erläutert Erster Bürgermeister Patrick Janik und fügt hinzu: „Wir bedauern es außerordentlich diesen Schritt gehen zu müssen, insbesondere im Hinblick auf die Pächter. Angesichts der vorliegenden Fakten bleibt uns jedoch keine andere Wahl.“ Der Starnberger Stadtrat wurde bereits in nichtöffentlicher Sitzung am 14. Dezember 2020 darüber informiert, dass der Betrieb des Bayerischen Hofes und der Griechischen Taverne eingestellt werden muss. Die Stadtverwaltung hat nach dem gefassten Beschluss durch den Starnberger Stadtrat einen Gesprächstermin mit den Gebäude-Pächtern vereinbart. Dieses Gespräch fand am heutigen Montag, 21. Dezember 2020 gemeinsam mit dem Landratsamt Starnberg statt. Beide Pächter haben zugesagt, dass sie bis auf weiteres den Betrieb des Hotels und des Restaurants einstellen werden. Sie wurden bereits im Vorfeld durch die Stadtverwaltung über die Gefahrenlage informiert. Die Stadtverwaltung wird sich nun mit großem Nachdruck kurzfristig Gedanken machen, wie es mit dem denkmalgeschützten Gebäude weitergeht. Das Thema wird so bald als möglich dem Starnberger Stadtrat im neuen Jahr vorgelegt und gemeinsam evaluiert. Bis dahin muss das Gebäude stillgelegt und gesichert werden.“